Стоимость недвижимости в Словакии после достижения максимума в 2008 г. и последующего быстрого понижения цен, продолжает с начала 2014 г. медленно расти. За 2015 г. цены на недвижимость в Словакии выросли на 1,15% (с 1 218 евро за 1 кв. м. до 1 232 евро) и в Братиславе на 3,25% (с 1 662 до 1 716 евро). Средняя процентная ставка на кредиты продолжает падать уже 4 года и в декабре 2015 г. достигла 2,36%. 

Цены на недвижимость достигли своего пика в 2008 году, когда стоимость 1 квадратного метра жилья в среднем по Словакии составляла 1 549 евро за 1 кв. м., причем традиционно была самой высокой в столице – Братиславе, где составила 2 019 евро за 1 кв. м., и самой низкой – в регионе Нитра – 796 евро за 1 кв. м.

Исторически самой дешевой была недвижимость в 2014 году, когда цены по сравнению с 2008 годом были в среднем на 22 % ниже максимума и достигли в среднем 1 211 евро за квадратный метр, и с тех пор лишь с небольшими изменениями удерживается стабильный, но очень медленный рост.

В 2015 г. этот медленный рост цен продолжался и в среднем составил междуквартальный рост 0,3 %, и годовой за целый 2015 г. был на уровне 1,15%. Средняя цена недвижимости в 4-м квартале 2015 года повысилась по сравнению с предыдущим кварталом лишь незначительно, на 3 евро/кв. м., и составила 1 232 евро. Этот рост, конечно, зависит от региона Словакии, причем разница в стоимости жилья между отдельными регионами и городами достигает значительных размеров. Жилье в Братиславе традиционно является самым дорогим. Цена квадратного метра жилья в столице в среднем к концу 2015 года достигла 1 716 евро за 1 кв. м., что составляет разницу в 54 Евро по сравнению с концом 2014 года.

В настоящее время самые низкие цены наблюдаются в городе Нитра и его окрестностях, всего 533 евро за 1 кв. м., для сравнения, недвижимость в Братиславе более чем в три раза дороже. Интересно еще и то, что минимальная цена на недвижимость в Братиславе была во втором квартале 2014 г. и с тех пор растет, в соседнем Трнавском крае еще раньше – в конце 2013 г., пока что самая низкая цена в Нитре была как раз сейчас в конце 2015 г. В ближайшем будущем ожидается рост стоимости недвижимости в г. Нитра, связанный с инвестиционным проектом британского автомобильного гиганта Jaguar Land Rover, который собирается после ввода в эксплуатацию нового автомобильного завода в окрестностях Нитры, выпускать до 300 000 автомобилей в год. Данный инвестиционный проект создаст от 2 000 до 4 000 прямых новых рабочих мест и дополнительных 10 000 рабочих мест у субподрядчиков. В результате этого ожидается прилив рабочей силы в Нитру из других частей Словакии, что логически поднимет спрос по жилью, что в свою очередь отразится на его себестоимости.  

Цены на недвижимость по регионам Словакии по состоянию к концу 2015г.:  

	2013	2014	2015
Словакия	1 215	1 218	1 232
Bratislavský kraj	1 648	1 662	1 716
Trnavský kraj	815	823	835
Nitriansky kraj	578	574	533
Trenčiansky kraj	642	626	637
Žilinský kraj	779	753	750
Banskobystrický kraj	726	725	721
Košický kraj	894	925	927
Prešovský kraj	769	753	752

 

График цен на недвижимость в Словакии: 

На рынок жилья положительное влияние оказывает и постепенно уменьшающаяся средняя процентная ставка по всем видам кредитов на недвижимость, которая в настоящее время представляет исторический минимум: в декабре 2015 года и в январе 2016 г. составила 2,36%. Изменения процентных ставок на протяжении выбранного периода времени представлены на следующем графике. Красным – процентная ставка за актуальный месяц и зеленым – средние показатели. 

 

Средняя процентная ставка на ипотеку в Словакии:

 

Средняя процентная ставка понижается уже на протяжении последних 12 лет, хотя с августа 2005 г. по август 2009 г. она колебалась в пределах 6%. Потом ставка упала до пяти процентов и продержалась на данном уровне до конца 2011 года, и с января 2012 г. наблюдаем навое постоянное понижение.

Следующий график показывает объемы выданных кредитов на недвижимость в Словакии. Красным – объем выданных кредитов в каждом месяце и зеленым – средние показатели. 

 

Объем выданных кредитов на недвижимость в Словакии по месяцам:

 

Каждый год наблюдаем первый пик весной, потом понижение летом, второй максимум осенью и падение зимой. Это логично – в связи с каникулами летом и зимой количество сделок и объем кредитов падают. Начиная с 2012 г. весенний максимум был всегда выше весеннего максимума в предыдущем году, это касалось и сравнения осенних максимумов. Максимумы весной и осенью были примерно на одинаковом уровне. Однако, объем выданных кредитов в октябре 2015 г. был всего на 1,6% выше, чем за год до этого, но на 10% ниже весеннего пика в том же 2015 г. Пока рано делать выводы, означает ли это достижение максимума объемов кредитов или это был просто одноразовый спад. 

В любом случае, низкие процентные ставки на недвижимость мотивируют людей к приобретению недвижимости не только для проживания, но и для сдачи в аренду. Ежегодно возрастающие объемы выданных кредитов подтверждают, что спрос на недвижимость растет и не останавливается.  

С 21-ого марта 2016 года вступает в силу важное изменение, согласно которому размер банковского сбора (штрафа) за досрочное погашение кредита составит для всех банков не больше 1 %. Закон привносит и другие изменения: право на досрочную оплату кредита в размере 20 % от его общей суммы всегда в течение последнего месяца перед истечением очередного годичного периода действия кредита, возможность расторгнуть договор в течение 14 дней с момента его заключения и т.д.

До введения максимального размера штрафа за досрочное погашение кредита, банки брали до 4 или даже 5%. Сейчас 1% является максимумом. Данное изменение законодательства будет иметь несколько последствий:

Во-первых, многие клиенты захотят сменить банк с целью получения более выгодных условий кредитования. И либо сделают это, либо их текущий банк им  предложит более выгодную процентную ставку. Если человек брал ипотеку 5 лет назад, то мог получить процентную ставку, например, 5%. Сейчас с большой вероятностью она будет меньше 2%. Четыре года назад были процентные ставки в пределах 4%, сейчас выгоднее погасить кредит заранее, заплатить штраф 1% и получить кредит в новом банке с актуальными процентными ставками.

Во-вторых, банки ужесточают конкурентную борьбу и понижают ставку. VUB банк пришел с предложением в 1,49%, и за ним последовало несколько других банков. UniCredit Bank пошел еще ниже и предлагает кредиты уже от 1,19% в год. Если средняя процентная ставка в январе была 2,36%, можно ожидать, что скоро она будет меньше 2%.

В-третьих, низкие процентные ставки влияют на цены на недвижимость. Если выгодно брать кредит, то больше людей захочет приобрести недвижимость, что означает, что растет спрос и, соответственно, должны расти и цены на недвижимость. И все это несмотря на дефляцию в Еврозоне.

Важно отметить, что все вышесказанное касается и иностранцев. Если вы хотите купить недвижимость, сейчас как раз время этосделать! Даже если процентные ставки на кредиты будут, судя по всему, ещё более выгодны через полгода, но в течение этого времени, видимо, поднимется цена недвижимости. Если вы хотите купить недвижимость, но не знаете, сделаете ли вы этосейчас или через год, не ждите и начинайте поиск уже сейчас, поскольку в хороших проектах квартиры уходят очень быстро. Так, например, сейчас сдают в эксплуатацию проект Panorama City рядом с торговым центром Eurovea, и квартиры в нем были проданы еще год назад. Проект Zuckermandel под Братиславским замком на набережной Дуная достроят в следующем году, но свободных квартир уже нет.

Низкие процентные ставки касаются и иностранцев. Даже в декабре/январе, когда средняя процентная ставка была 2,36%, наши клиенты-иностранцы получили ипотеку с процентной ставкой меньше 2%. Что касается предоставления ипотечного кредита иностранцам, главными условиями является наличие разрешения на пребывание на территории Словакии (достаточно ВНЖ) и возможность подтверждения дохода. Самый простой вариант подтверждения дохода является налоговая декларация словацкой фирмы, в которой иностранец является директором и учредителем. Следовательно, иностранец с ВНЖ на территории Словакии с целью предпринимательской деятельности, фирма которого достигла хотя бы минимального размера прибыли, необходимого для продления ВНЖ, пользуется возможностью приобрести словацкую недвижимость путем ипотечного кредита. Чаще всего в таких случаях необходимо иметь 30% своих средств для приобретения недвижимости, и банк даст кредит на оставшиеся 70%. Срок ипотеки обычно 10-30 лет.