В 2017 году первый раз начиная с 2018 года возникла ситуация, когда в течение одного календарного года цены на недвижимость поднялись во всех регионах Словакии. Такой рост произошел, несмотря на то, что в четвертом квартале цены понизились в шести из восьми регионов Словакии. Означает ли это, что после четырех лет непрерывного подъема, рост стоимости недвижимости в Словакии остановится?
В 2017 году стоимость словацкой недвижимости выросла на 4,29%, что на полтора процентного пункта меньше, чем в 2016 г., и средняя цена квадратного метра представляет 1 360 евро по Словакии и 1 905 евро в Братиславе.
Годовой рост цен превысил десятипроцентный рубеж в двух регионах: Тренчин (10,45%) и Кошице (10,41%), в то же время, в Прешове мы отметили весьма незначительный рост в размере 0,37%. За два года поднялись цены на недвижимость больше всего в Нитрянском крае, на 23,45%, что связано со строительством нового автозавода Jaguar Land Rover, открытие которого ожидаем в течение нескольких недель. Этот рекордный рост мы прогнозировали еще в начале 2016 года. (https://slovakiainvest.sk/ru/?p=1963) Вы воспользовались нашим советом и инвестировали в 2016 году в недвижимость города Нитра? Если нет, зачем мы вам тогда даем эти советы? У вас все еще есть возможность – в данном регионе цены самые низкие по стране, однако рост, превышающий 4% не стоит ожидать.
На всякий случай напоминаем, что для приобретения жилой недвижимости ВНЖ в Словакии не требуется, и продажа недвижимости спустя пять лет после ее приобретения освобождена от уплаты налога на прибыль в Словакии. С другой стороны, сдача недвижимости в аренду является пассивным доходом, который не является лучшим видом бизнеса в качестве деятельности для ВНЖ. Тем не менее, в случае приобретения, например, пяти квартир и их посуточной сдачи в аренду, можно рассчитывать не только на доходность, превышающую 10% годовых, но и на ВНЖ в Словакии с целью предпринимательской деятельности, поскольку для такого бизнеса присутствие в стране уже нужно.
График: Стоимость недвижимости в Словакии
На графике заметно, что в четвертом квартале цены поднялись только на западе Словакии: в Братиславском и Трнавсмом регионах, и то незначительно. Самые высокие цены традиционно отмечаем в Братиславе: 1 905 евро за м. кв. Стоит отметить, что в 2017 году впервые за 9 лет цена на недвижимость превысила сумму 1 000 евро за м. кв. не только в Братиславе, но и во втором крае – Кошицком, где в конце 2017 года достигла 1 050 евро за м. кв. Для сравнения, такая цена за квадратный метр недвижимости была в Братиславе в конце 2006 года. Как сказано выше, самую дешевую недвижимость можем приобрести в Нитрянском крае, стоимостью в 658 евро/кв. м. В Братиславе были такие цены в далеком 2002 году. Были же времена…
Изменение стоимости квадратного метра жилой недвижимости по краям Словакии сильно отличается. Заметно, что в Братиславе, например, цены в течение пяти лет с 2009 года по 2014 изменились лишь незначительно, однако начиная со второго квартала 2014 года продолжают расти и поднялись на 16,3%. В Банской-Быстрице цены не меняются уже в течение восьми лет: квадратный метр стоил в третьем квартале 2009 года 760 евро и 771 евро в третьем квартале 2017 г.
Желающие купить словацкую недвижимость по самым низким ценам могут обратить свое внимание на юг и восток Словакии. Трехкомнатную квартиру за 15-18 000 евро в нормальном состоянии можно купить в таких курортах как Fiľakovo, Kráľovský Chlmec, Levice, Snina, и даже в таком значимом транспортном узле как Čierna nad Tisou. В то же время. Во дворе нашего юридического адреса продается парковочное место (не гараж) за 25 000 евро.
Стоимость квадратного метра жилой недвижимости по регионам Словакии (по данным 2017 г.)
| Регион | Цена | QTQ | YTY |
| Bratislavský kraj | 1 905 € | 0.21% | 3,98% |
| Košický kraj | 1 050 € | -1,59% | 10,41% |
| Trnavský kraj | 950 € | 0,53% | 7,59% |
| Žilinský kraj | 868 € | -1,70% | 3,95% |
| Prešovský kraj | 806 € | -8,51% | 0,37% |
| Trenčiansky kraj | 740 € | -4,02% | 10,45% |
| Banskobystrický kraj | 731 € | -5,19% | 2,52% |
| Nitriansky kraj | 658 € | -3,38% | 6,65% |
| Словакия | 1 360 € | -1,31% | 4,29% |
На рынок недвижимости оказывали значительное влияние в 2016 и 2017 гг. низкие процентные ставки по выдаваемым жилищным кредитам. Для справки – жилищный кредит, это любой кредит физическому лицу на покупку или реконструкцию квартиры или частного дома, причем ипотека – это лишь один вид жилищных кредитов. В марте 2016 года процентная ставка по ипотеке понизилась впервые под границу 2% годовых, где до сих пор и находится, однако понижение средних процентных ставок, видимо, уже остановилось. Средняя процентная ставка по жилищным кредитам в мае 2016 года представляла 1,68%, в июне 2017 г.: 1,66% и в ноябре 2017 г.: 1,70%. Предложения банков начинаются уже на уровне менее одного процента.
График: Средняя процентная ставка на ипотеку в Словакии
Благодаря продолжающемуся росту словацкой экономики, безработице и процентным ставкам на историческом минимуме отмечаем рост кредитования населения и объемы выдаваемых кредитов продолжают постоянно расти.
График: Объем выданных кредитов на недвижимость в Словакии по месяцам
Каждый год наблюдаем первый пик в объеме кредитования в Словакии весной, потом понижение летом, второй максимум осенью и падение зимой. Это логично – в связи с каникулами летом и зимой количество сделок и объем кредитов падают. Совокупный размер жилищных кредитов, выданных в 2016 г., составил 9,8 миллиарда евро, причем по сравнению с 2015 годом можно говорить о существенном увеличении в размере 3,5 миллиарда евро или на 55%. Рост объема выданных кредитов связан, прежде всего, с изменением законодательства, вступившего в силу с 21 марта 2016 года, суть которого в том, что размер банковского сбора (штрафа) за досрочное погашение кредита составляет не больше 1 % погашаемого кредита. В результате изменений многие клиенты банков рефинансировали свои ипотеки с целью получения более выгодных условий. Это отобразилось на объемах выданных кредитов, прежде всего, во втором квартале 2016 г., когда в каждом месяце данного квартала объем кредитов превысил 1 миллиард евро. Объем кредитования в 2017 г. упал по сравнению с 2016 годом на 18%, что связанно с беспрецедентным объемом кредитования во втором квартале 2016 года, тем не менее, показатели 2017 года на 26% выше 2015 года.
По многим оценкам жилье в Словакии является весьма дорогим, что приводит к вопросу, будут ли цены на недвижимость в Словакии продолжать расти или этот подъем скоро остановится. Продавцы хотят, чтоб цены росли, покупатели предпочитают понижение цен. И как оно будет на самом деле? На самом деле, никто не знает, а те, которые говорят, что знают, только гадают.
Пусть каждый сам за себя оценивают будущую цену словацкой недвижимости, для упрощения этой задачи приводим следующую таблицу с ценами, их изменением в течение времени и среднюю заработную плату. Вместе с этим добавляем, что уровень безработицы в Словакии сейчас находится на историческом минимуме: 5,94% по данным Министерства труда социальных дел и семьи Словацкой Республики. В Братиславском крае безработица представляет 3,05% и, например, в городе Трнава всего 1,98% и в городе Нитра 2,90%. В декабре 2008 года, на пике цен на словацкую недвижимость, было без работы 8,39% словаков.
Статистические данные стоимости недвижимости в Словакии
| Регион | Max | Min | Min/Max | Now/Min | Now/Max | Now/з/п | Max/з/п |
| Bratislavský kraj | 2Q 08 | 2Q 14 | -18,87% | 16,30% | -5,65% | 60,73% | 45,96% |
| Košický kraj | 2Q 08 | 1Q 14 | -24,62% | 17,45% | -11,47% | 80,38% | 55,48% |
| Trnavský kraj | 3Q 08 | 4Q 13 | -22,75% | 16,56% | -9,95% | 93,47% | 63,41% |
| Žilinský kraj | 3Q 08 | 1Q 15 | -23,23% | 16,20% | -10,79% | 96,89% | 64,85% |
| Prešovský kraj | 3Q 08 | 1Q 15 | -37,08% | 10,71% | -30,34% | 88,59% | 45,64% |
| Trenčiansky kraj | 4Q 08 | 4Q 14 | -27,80% | 18,21% | -14,65% | 119,73% | 80,62% |
| Banskobystrický kraj | 2Q 08 | 3Q 16 | -21,02% | 6,87% | -15,59% | 108,21% | 67,44% |
| Nitriansky kraj | 3Q 08 | 4Q 15 | -33,04% | 23,45% | -17,34% | 120,67% | 75,38% |
| Словакия | 2Q 08 | 2Q 14 | -21,82% | 12,30% | -12,20% | 68,75% | 45,97% |
В таблице указано, что, например, цены на жилье в Братиславе достигли максимума во втором квартале 2008 года, а именно сумму 2 019 евро, потом понизились на 18,87% до 1 638 евро, причем максимальным сброс цен был в Прешовском крае (37,08%). Сейчас цены в Братиславе на 16,30% выше минимума и, для сравнения, в Банскобыстрицком крае всего на 6,87% выше. Нынешняя стоимость недвижимости в Братиславе всего 5,65% под максимальными ценами, пока что в Прешовском крае больше 30% под максимумом. На буме цен в 2008 году можно было в Братиславе купить за среднюю месячную заработную плату всего 45,96% одного квадратно метра жиля, в Тренчине 80,62% одного квадратно метра. Сейчас, несмотря на то, что цены в Братиславе всего на 5,65% ниже максимума можно купить 60,73% одного квадратного метра, а в Нитре целых 120,67%. В Нитрянском крае можно за одну зарплату купить больше всего (1,2 метра), в то же время здесь самая дешевая недвижимость.
Стоит отметить, что в нынешнем глобализированном мире на стоимость словацкого жилья влияют не только указанные словацкие квантитативные показатели, но и, например, стоимость жилья на Флориде, спрос на пшеницу в Китае, настроение американского президента и золотая медаль словачки Насти Кузьминовой на олимпийских играх в Пхенчхане.