Шестой год подряд продолжается непрерывное увеличение стоимости недвижимости в Словакии, и ее уровень превысил даже докризисные показатели. В 2019 году лучших результатов достигла недвижимость в Тренчине, Жилине и Прешове с ростом в 18,9%, 17,6% и 17,3% соответственно. Этот беспрецедентный рост достигнут в течение одного единственного календарного года. В среднем по стране мы отметили в 2019 году рост, превышающий 6%, что является самым большим ростом за последние 12 лет.
Представляем вашему вниманию наш анализ цен на словацкую недвижимость за прошедший 2019 год.
2019 год войдет в историю тем, что именно в этом году цена на недвижимость в Словакии превысила рекордные докризисные показатели, что относится к средним показателям по стране (цена за квадратный метр 1 603 € в 2019 г. и 1 549 € в 2008 г.), а также к пяти из восьми краев. Выделяются опять Тренчин и Жилина. В Тренчине новый максимум на почти 20% (191 €) и в Жилине на 14% (122 €) выше докризисного максимума. В трех регионах, в которых максимум еще не достигнут (Банскобистрицкий, Кошицкий и Прешовский краи), цены ниже пиковых на незначительных 5,7%.
Что касается цен на недвижимость в 2019 году, они поднялись в семи из восьми краев, кроме Кошицкого. Средний прирост был на уровне 6,32% или 95 €, причем в Жилине был рост на уровне 174 €. В четвёртом квартале последовала еще небольшая коррекция в пяти краях со средним небольшим откатом назад на 6 евро.
Инвестировать в недвижимость в регионы Словакии необходимо осторожно, наглядным примером является упомянутый Кошицкий край при сравнении с соседним Прешовским. В Кошице цены откатились назад на 1,05%, в то же время в Прешове мы отметили рост в 17,3%. Причем расстояние между этими городами всего 37 километров. Кошицкий край был единственным, в котором цены не увеличивались и в 2018 году (-0,38%), в то время как в Прешове 2018 год был тоже успешным и прирост цен составил 17,8%. Таким образом, за два года в Прешове видим рост в 34,6% (больше всего по стране), а в соседнем городе Кошице – минус 1,43%.
Стоит отметить, что в нашем анализе стоимости недвижимости в Словакии в марте 2016 года мы отмечали, что самые низкие цены на недвижимость можно найти в Нитрианском крае (637 € в декабре 2015 года) и в связи с приходом завода Jaguar Land Rover мы советовали покупать недвижимость именно там. За четыре года цены недвижимости в Нитре шли верх и поднялись на 65,3% (больше всего по Словакии) и достигли 881 €. Для сравнения, за 4 года цена в Братиславе поднялась на 24%, а в Кошице всего на 11,7%. Кстати, завод в Нитре является единственным заводом Jaguar Land Rover в ЕС, что немаловажно после Brexita.
Что касается Братиславы, в столице цены выросли на 5,75% в 2019 году, за два года на 11,9% и достигли 2 132 €. В абсолютных цифрах это означает рост в 116 € в течение одного года и 227 € за 2018-2019 гг. Братислава –это единственный регион страны, где цена выше среднесловацкой (1 597 €), а также единственный регион с ценой одного квадратного метра жилья, превышающей 2 000 €. Для сравнения, цена в Братиславе в 2,6 раза выше цены в Банскобистрицком крае, в котором самые низкие цены и в 1,8 раза выше цен в Жилине (1 164 €), которая находится на втором месте по стоимости цен на недвижимость в Словакии. Один квадратный метр жилой недвижимости сейчас стоит в Банскобистрицком крае 823 €, а в Братиславе такая цена была в древнем 2002 году, то есть 17 лет назад! Цены на уровне Жилинских были в Братиславе в 2005 году, повторяем, стоимость недвижимости в Жилине на втором месте в Словакии после Братиславы. Это является наглядным показателем того, насколько стоимость недвижимости в столице опережает стоимость в остальных регионах.
Рекордсменом последних лет является Жилинский край, который был в 2012 году на шестой позиции из восьми, в конце 2018 года на четвертой, но сейчас отстает только от Братиславы, занимая второе место по стоимости недвижимости в Словакии. Два года назад цена на недвижимость в Жилине отставала от цены в Кошицком крае на 182 €, сейчас превышает её на 129 €.
Для ценителей цифр приводим следующую таблицу с главными показателями.
Показатели цен на недвижимость в Словакии
На следующем графике видим изменение стоимости жилой недвижимости в Словакии, а также ее регионах, начиная с 2005 года.
Стоимость недвижимости в Словакии
Все цены, о которых пишем, – это средняя стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости, учитывая первичный и вторичный рынок, а также квартиры и жилые дома. Данные основываются на сборе данных Национальным банком Словакии. Стоимость одного квадратного метра жилья в Братиславе, таким образом, превышает 2 000 евро, но, важно учитывать, это средняя цена. В центре города один квадратный метр стоит больше 3 000 евро, а в лучших новостройках столицы недвижимость будет ещё дороже.
Пусть примером будет Bezrucova Residence, недавно сданный в эксплуатацию. Этот проект расположен в самом центре города, в семи минутах ходьбы от нашего офиса (удобно, если к нам будете часто ходить) и в шести минутах от торгового центра Евровеа. Сейчас остались только 2 трехкомнатные и 2 четырехкомнатные квартиры площадью 79-161 кв. м. с огромными террасами по 118-165 метров. Цена: 466 000 – 910 000 евро.
Можно рассмотреть и 35-этажный объект Klingerka с 380 квартирами, расположеный недалеко от моста Аполло. Сейчас строят 15 этаж и сдачу в эксплуатацию планируют на 2021 год. На момент написания статьи из 380 квартир в продаже только 32. Трехкомнатных, например, осталось всего 5 – площадью 72,9-77 кв. м., продаются по цене 327 720 – 364 200 €. Цена одного квадратного метра составляет приблизительно 4 400 евро.
Если посмотрим на окраину Братиславы, стоит обратить внимание на два больших проекта: Slnečnice и Bory. В каждом из них строят и постепенно построят сотни или даже тысячи квартир.
Slnečnice, расположенные на юге Петржалки на нынешнем этапе предлагают 22 трехкомнатные квартиры с площадью 72-80 кв. м. с ценой 197 760 – 218 760 €. Стоимость за квадратный метр составляет 2 600 – 2 800 евро, что вполне приемлемо.
Во втором этапе проекта Bory, расположенного в западной части Братиславы, в данный момент можно приобрести трехкомнатные квартиры 68-71 кв. метров по цене от 187 600 евро до 206 900 евро. Один квадратный метр стоит 2 750 – 2 900 евро.
Тем не менее, трехкомнатные квартиры можно найти в Братиславе и по цене около 2 000 евро за квадратный метр. Об одной трехкомнатной квартире за 99 900 евро снимаем серию видео.
Сейчас хозяин покупает кухню и остальную мебель и через где-то месяц можно начинать сдавать квартиру в аренду. В следующем видео покажем прогресс.
Когда же этот рост остановится?
Как мы уже отметили, цены растут на протяжении шести лет и превысили даже докризисные показатели. Логичный вопрос – когда же лопнет этот пузырь на рынке недвижимости в Словакии?
Центробанк Словакии, кроме всего прочего, делает и неплохой анализ того, где сейчас находятся нынешние цены, для чего ввели композитный индекс цен на недвижимость. В его расчете учитываются такие величины как дефлятор потребительских расходов, номинальная стоимость, средние заработные платы, валовой располагаемый доход, кредитование населения и валовой внутренний продукт.
Как читать график:
Композитный индекс цен на недвижимость в Словакии
Данный индекс показывает, что цены сейчас находятся в зоне роста (0-1) с индексом на уровне 0,19 в четвертом квартале 2019 года, что ненамного выше рубежа с зоной равновесия (-1–0). С третьего квартала 2012 года до конца 2019 года индекс постоянно варьирует между показателями -0,5 и +0,5 с очень медленным ростом. До зоны риска (1-2) сейчас пока далеко и пузырь (больше 2) вовсе не ожидается.
Следующее сравнение, которое помогает определить обстановку на рынке недвижимости, это простое соотношение средних зарплат и стоимости одного квадратного метра, другими словами, сколько метров можно купить за годовую зарплату. Чем ниже этот показатель, тем меньше метров жилой недвижимости могут себе позволить жители и тем хуже для рынка.
Средние зарплаты и стоимость одного квадратного метра жилья в Словакии
Как видно на графике, в 2008 году можно было купить меньше 6 метров за годовой заработок и этот показатель с 2013 года держится в пределах 8 и 8,5 метра и не падает. Чем ниже график, тем хуже, так как за одну зарплату можно купить меньше квадратных метров.
График ниже нам показывает индекс изменения цен на словацкую жилую недвижимость и индекс изменения заработных плат в Словакии. Обе линии начинаются в 2004 году, этот год берем в качестве начала с индексом 1.
Индекс изменения стоимости недвижимости и изменения заработных плат в Словакии
Видим, что недвижимость быстро поднялась до уровня 1,6 в 2008 году, то есть совокупный рост на 60% в 2005-208гг., после чего последовал откат вниз со стагнацией до конца 2015 года. В отличие от недвижимости, зарплаты продолжали стабильно расти, даже несмотря на кризис. После восстановления на рынке недвижимости разница между индексами снизилась до 0,36 пункта в 2017 году, но в 2019 году она вышла на рекордный уровень 0,44 пункта.
Аналогичные результаты получим, даже если изменим базовый 2004 год. Этот год выбран по той причине, что тогда словацкий Центробанк начал проводить поквартальные анализы стоимости.
Важным фактором, влияющим на спрос на жилье и, таким образом, также и на стоимость этого жилья, является кредитование населения.
Средняя процентная ставка ипотечного кредитования в Словакии
Как подтверждает график, средняя процентная ставка ипотечного кредитования в Словакии все время падает. Ниже 5% ставка опустилась в октябре 2010 года, 4% преодолела в мае 2013 года, в ноябре следующего 2014 года она упала ниже 3% и в марте 2016 года составила еще ниже 2%. Средняя процентная ставка на ипотеку в Словакии потом на протяжении следующих трех лет держалась выше 1,5%, этот рубеж преодолела только в июне 2019 года, после чего быстро упала к концу года до рекордного уровня в 1,08%. Повторяем, это средняя процентная ставка в Словакии, учитывая все регионы и все слои населения. Получить ипотеку под один процент сейчас не составляет особого труда даже для иностранцев, предложения банков для словаков начинаются от 0,6%.
Важным показателем для банков является количество просроченных кредитов, то есть кредитов, по которым выплата процентов и тела кредита просрочена на 90 дней и более. Для сравнения, в Украине было в 2018 году таких кредитов 52,9%, в Греции 42%, на Кипре 19,5%, в России 10,1%, а в Словакии в сентябре 2019 года, за который имеются последние данные, всего 2,76%. По кредитным картам это было 12,9%, потребительским кредитам 8,38%, и по ипотекам только 1,5%. Данные по этому показателю в Словакии есть только с 2009 года и с тех пор объем просроченных ипотечных кредитов никогда не превышал 4%. Выше трех процентов этот показатель находился только в 2009-2015 годах, и то не постоянно, после 2015 года выше 3% он не поднимался и под два процента он окончательно опустился в октябре 2017 года. Это – лучшее подтверждение надежности и стабильности банковской системы Словакии. Как стабильно низкий объем просроченных кредитов и процентная ставка ипотечного кредитования, находящаяся на историческом минимуме, влияют на стоимость недвижимости, нетрудно догадаться.
Заключение
Несмотря на то, что стоимость недвижимости в Словакии нам может показаться высокой, несмотря на то, что цены сейчас находятся на максимуме и они даже выше докризисных показателей, пока не видно причин для отката цен вниз. Причин не видно именно в Словакии. Зарплаты растут, ВВП растет, инфляция минимальная, уровень безработицы находится сейчас даже на своем историческом минимуме, также и процентные ставки по кредитованию. Но опять же, это словацкие показатели. Как известно, Словакия является одной из наиболее открытых экономик в мире, что полезно для торговли, производства и бизнеса (в хорошее время), но может быть опасным при понижении зарубежного спроса на товары словацкого происхождения и особенно во время ослабления мировой экономики.
Однако вопросы мировой экономики выходят за пределы настоящей статьи.