Стоимость недвижимости в Словакии достигла в конце 2013г. минимума, когда стоимость квадратного метра представляла 1 215 евро, и в первом квартале этого года средняя цена на жилье в Словакии увеличилась всего на 6 евро до 1 221 евро за квадратный метр. Эти исторически минимальные цены на недвижимость в сочетании с исторически минимальными процентными ставками на ипотеку в Словакии (в среднем 3,39% годовых) и возможностью получения ипотеки даже иностранцами дают хорошую возможность для приобретения словацкой недвижимости в качестве инвестиции.
Средняя стоимость жилья следует из расчетов Национального банка Словакии (НБС), который основывается на данных Национальной ассоциации риэлторов Словакии. Средняя процентная ставка по ипотекам основывается также на данных словацкого Центробанка, которому сдают отчеты по ипотекам все коммерческие банки.
По сравнению с пиком цен на недвижимость во втором квартале 2008 года, средняя цена жилья снизилась на 21,2%, т.е. на 328 евро за квадратный метр. Средний уровень процентной ставки ипотечного кредита понизился с максимума в размере 6,36% в декабре 2008 г. до 3,39% в мае 2014 г., за который имеются последние данные. Понижение составило 2,96 процентного пункта, т.е. почти наполовину.
Минимальные цены на недвижимость отмечаем сейчас по всей территории Словакии. В четвертом квартале 2013г. и в первом квартале 2014 г. цены были на дне в четырех из восьми регионов Словакии: Трнава (815 евро), Тренчин (636 евро), Кошице (894 евро), Прешов (769 евро). В трёх регионах были в пределах десяти евро от минимальных цен: Братислава (1 652 евро), Нитра (584 евро), Банска-Бистрица (731 евро). Только в единственном регионе – г. Жилина цены в начале 2014 г. были значительно (на 48 евро) выше минимальных цен (795 евро по сравнению с 747 евро).
Самое значимое падение цен в 2013 г. мы отметили в г. Кошице, где понижение стоимости недвижимости представляло 8,12%: с 955 евро до 894 евро, в то же время, в Братиславе цены понизились всего на 1,85%, а в г. Тренчин и Жилина стоимость жилья даже поднялась. Если сравнивать нынешние цены с максимальными, то самое большое понижение отмечаем в Прешовском крае (-32,84%), который является единственным регионом Словакии с падением цен, превышающим 30%. Прешовский край расположен на северо-востоке Словакии на границе с Польшей и Украиной, где в некоторых населенных пунктах продаются дома стоимостью 10 000 — 15 000 евро. В Братиславе цены понизились на 18,18%.
График: Стоимость недвижимости в Словакии и по регионам (в евро)
Если сравнивать средние значения заработной платы по регионам Словакии и цен на жилье, то выходит, что за среднюю ежемесячную заработную плату в первом квартале 2014 года можно было купить примерно 0,74 квадратных метра жилой площади в Братиславском крае и до 1,36 квадратных метра жилой площади в Нитрианском крае.
На рынок жилья положительное влияние оказывает и постепенно уменьшающаяся средняя процентная ставка по всем видам кредитов на недвижимость, которая в настоящее время представляет исторический минимум: 3,44%. Процентная ставка по другим кредитам на недвижимость достигла в марте 2014 г. значение 3,19%, и процентная ставка по ипотечному кредиту соответственно – 3,39%. Процентная ставка в размере 3,39% является средней, но на самом деле ипотеку дают уже от 2,25% годовых. В значительной степени это является результатом растущей конкуренции по предоставлению жилищных кредитов на словацком рынке, хотя основную часть кредитов (около 72%) обслуживает четверка кредитных организаций (Slovenská sporiteľňa, VÚB, Tatrabanka и Prvá stavebná sporiteľňa).
Что касается предоставления ипотечного кредита иностранцам, главными условиями является наличие разрешения на пребывание на территории Словакии (достаточно ВНЖ) и возможность подтверждения дохода. Самый простой вариант подтверждения дохода является налоговая декларация словацкой фирмы, в которой иностранец является директором и учредителем. Следовательно, иностранец с ВНЖ на территории Словакии с целью предпринимательской деятельности, фирма которого достигла хотя бы минимального размера прибыли, необходимого для продления ВНЖ, пользуется возможностью приобрести словацкую недвижимость путем ипотечного кредита. Чаще всего в таких случаях необходимо иметь 30% своих средств для приобретения недвижимости, и банк даст кредит на оставшиеся 70%. Срок ипотеки обычно 10-30 лет, причем всегда имеется возможность досрочного погашения без дополнительных санкций.
График: Средняя процентная ставка на новые ипотечные кредиты в Словакии (в %)
В целом, оптимистическое настроение словацких риэлторов связано с позитивными сигналами с международных рынков недвижимости, общим экономическим ростом и улучшением макроэкономической ситуации в Словакии.
Свое влияние также оказало и снижение цен на строительные материалы и относительная стабилизация на рынке труда, создание новых рабочих мест с конца 2013 года. Продолжение такого развития событий в ближайшие кварталы может способствовать дальнейшему оживлению на рынке жилья Словакии. Учитывая вышеизложенное, можно предположить, что небольшое увеличение средних цен на жилье будет продолжаться и в последующих кварталах.
Как отмечается выше, процентная ставка на ипотечные кредиты, а также стоимость недвижимости в Словакии находятся на историческом минимуме, однако объем предоставленных ипотек достигает исторических максимумов.
График: Объем предоставленных ипотечных кредитов в течение месяца (в евро)
Объем предоставленных ипотечных кредитов в течение одного месяца в мае 2014 г. первый раз за последние 6 лет приблизился к уровню 150 млн. евро. Май – это пока последний месяц, за который Центробанк Словакии успел обработать данные, и предполагаем, что показатели за июнь могут приблизиться или даже могут превысить рекордный показатель докризисного апреля 2008 г., в котором были предоставлены кредиты населению на общую сумму 165 млн. евро.
На графике заметна сезонность с первым пиком перед летом – в мае или июне, потом спад летом, и последующее оживление к концу года.
Автор статьи: Юлия Самойлова
Все тексты, изображения, знаки, сведения и другая информация подчиняются словацкому закону № 618/2003 об авторском праве и смежных правах (Авторский закон). Использование текстов, изображений, знаков, сведений и другой информации возможно только с письменного согласия группы компаний SlovakiaInvest.